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Abläufe bis zum Wertgutachten

Kontaktaufnahme

Telefon: 0355 791555

email: menzel@immo-gutachten.org (Rückrufnummer angeben)

im Büroim Büro

     Klärung der Aufgabenstellung

  • Angaben zum Auftraggeber
  • Objektangaben
  • Grund der Wertermittlung  

Angebotserstellung zum Wertgutachten

  • Angebot (per Mail, Post oder Fax)
  • Auftrag (per Mail, Post oder Fax)
  • Besichtigungstermin (telefonisch)

Haus mit TerrasseHaus mit Terrasse

     Objektbesichtigung

  • Vermessung
  • Ermittlung Wohnfläche, Bruttogrundfläche
  • Erfassung von Bauschäden und Baumängeln
  • Dokumentation mittels Fotografie, Besichtigungsprotokoll

    Gutachtenerstellung

    Einholung behördlicher Informationen

  • Denkmalsauskunft
  • Altlastenauskunft
  • Auskünfte Bauamt

Lageplan GrundstückLageplan Grundstück

Anfertigung der Wertermittlung für Immobilien

  • Sachwertermittlung im Sachwertverfahren
  • Ertragswertermittlung im Ertragswertverfahren
  • Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren
  • ein zweites Verfahren zur Überprüfung der Ergebnisse
  • Berechnung des Verkehrswert nach §194 Baugesetzbuch durch den Wertgutachter

Gutachten für ein MehrfamilienhausGutachten für ein Mehrfamilienhaus

  • fertiges Gutachten per Post an den Auftraggeber
  • das fertige Gutachten kann  (auf Anfrage) als PDF-Datei an den Auftraggeber übermittelt werden

Kaufberatung zum Erwerb von Immobilien!

 

Bei der Entscheidung zum Kauf einer gebrauchten Immobilie besteht ein hohes Interesse des Kaufinteressenten an einer Beratung zum Zustand des Kaufobjektes.

Kaufobjekt zur Beurteilung von Schäden und MängelnKaufobjekt zur Beurteilung von Schäden und Mängeln


Hierbei steht nicht die Wertermittung im Vordergrund.

Der Kaufinteressent möchte erfahren, ob nach Kauf des Objektes mit erheblichen Sanierungskosten zu rechnen ist. Auch die Unterscheidung zwischen Schäden/Mängeln die umgehend zu beheben sind und Schäden/Mängeln die mittelfristig, langfristig saniert werden müssen ist, vor einer Kaufentscheidung von Interesse.
Der Käufer möchte natürlich nicht in eine "Kostenfalle" geraten.

Protokoll der Besichtigung mit den festgestellten Bauschäden/MängelnProtokoll der Besichtigung mit den festgestellten Bauschäden/Mängeln

Während der Objektbesichtigung nach ersichtlichen Fehlern und Mängeln gesucht. In einem anschließend zu verfassenden Besichtigungprotokoll werden die Punkte aufgelistet und geeignete Hinweise gegeben.

Wir bleiben am Ball!

Die neue ImmoWertV 2021

Das deutsche Wertermittlungsrecht wird novelliert und soll bereits am 1. Januar 2021 in Kraft treten. Konkret werden die bisherige ImmoWertV 2010 sowie die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-LR), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und die Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006)) durch eine vollständig überarbeitete ImmoWertV 2021 mit ergänzenden Anwendungshinweisen (ImmoWertA) abgelöst.

Bereits seit Juni 2017 beschäftigt sich eine Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundes (BIMA, BMF), der Länder und der kommunalen Spitzenverbände mit der Überarbeitung der Wertermittlungsrichtlinien. Was zunächst als Zusammenführung der Einzelrichtlinien geplant war, hat sich mittlerweile zu einer Novellierung des gesamten Wertermittlungsrechts entwickelt, an dessen Ende eine deutlich umfangreichere ImmoWertV sowie Anwendungshinweise stehen werden. Nachdem bereits in 2017 bzgl. der ImmoWertR eine Anhörung der Verbände stattgefunden hat und im weiteren Verlauf einige Treffen der Arbeitsgruppe erfolgten, kann davon ausgegangen werden, dass es keine wesentlichen Änderungen mehr im Vergleich zum aktuellen Entwurf der ImmoWertV 2021 geben wird. Allgemeine Informationen zum Stand der ImmoWertV-Novellierung (inkl. eingehender Stellungnahmen) liefert Ihnen auch das zuständige Referat des Bundesinnenministeriums unter: www.bmi.bund.de/ImmoWertV.
Quelle: Sprengnetter Akademie

Bruttogrundfläche BGF

Quelle: Sachwertrichtlinie vom 05.09.2012

In der DIN 277-1:2005-02 wird die Bruttogrundfläche definiert.

Der Wert eines Gebäudes wird im Sachwertverfahren über die Bruttogrundfläche ermittelt. Im Wesentlichen werden dazu die Flächen der äußeren Abmessungen ermittelt und mit der Anzahl der Vollgeschosse multipliziert.

Die dargestellte Skizze erläutert die Bestimmung der Bruttogrundfläche.

Die Flächen des Bereiches a: 

sind überdeckt und in voller Höhe umschlossen.  "anrechenbar"

Die Flächen des Bereiches b:

sind überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.  "anrechenbar"

Die Flächen des Bereiches c: sind nicht überdeckt.  "nicht anrechenbar"

Weitere Einzelheiten werden in der Sachwertrichtlinie erläutert.

Baupreisindex II. Quartal 2020

Vom Referenzwert von 2010 bis II. Quartel 2020 von 100% auf 130,7 % gestiegen.

Wertermittlung von Immobilien mit Nutzung des BaupreisindexWertermittlung von Immobilien mit Nutzung des Baupreisindex

Baupreise für Wohngebäude im Mai 2020: +3,0 % gegenüber Mai 2019
Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland steigen weiter – aber nicht so stark wie in den drei zurückliegenden Jahren: Im Mai 2020 lagen sie um 3,0 % höher als im Vorjahresmonat. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, ist das der niedrigste Anstieg der Baupreise gegenüber dem Vorjahr seit Mai 2017 (+2,9 % gegenüber Mai 2016). Im Februar 2020 hatte der Preisanstieg im Jahresvergleich bei 3,4 % gelegen. Im Vergleich zum Februar 2020 erhöhten sich die Baupreise im Mai 2020 um 0,4 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.
Quelle: Pressemitteilung www.destatis.de vom 10.07.2020

Geschossflächenzahl GFZ

Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird unter anderem durch die Geschossflächenzahl bestimmt.
Die GFZ bestimmt den Grad der baulichen Nutzung eines Grundstücks.

Wolkenkratzer mit hohem Wert der GeschossflächenzahlWolkenkratzer mit hohem Wert der Geschossflächenzahl

Beispiel 1 (Hochhaus):
Grundstücksgröße = 3000 m²
Geschossfläche = 30.000 m²
Geschossflächen-zahl = 10

Beispiel 2 (Einfamilienhaus):
Grundstücksgröße = 600 m²
Geschossfläche = 300 m²
Geschossflächenzahl = 0,5

Die Geschossflächenzahl wird in der Regel im Bebauungsplan und im Bodenrichtwert ausgewiesen.
Der Wert eines Grundstücks fällt, wenn auf dem Grundstück ein niedrigerer Wert (Einfamilienhaus) lastet, als in der Geschossflächenzahl zugelassen ist.
Dieser Sachverhalt wird bei der Wertermittlung eines Grundstücks, als Korrektur / Anpassung des Bodenwertes berücksichtigt.

Der Baupreisindex (BPI)

Im Sachvertverfahren zur Ermittlung des Wertes (von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern),
werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes auf der Basis der Baupreise des Jahres 2010 ermittelt.
Da aber der Wertermittlungsstichtag (z.B. 2020) von diesem Datum abweicht,
wird einen Anpassung / Korrektur der Normalherstellungskosten auf das Preisniveau zum Wertermittlungsstichtag vorgenommen.
Diese Faktoren werden vom statistischen Bundesamt bereitgestellt.

Die aktuellen Angaben des BaupreisindexBaupreisindex zur Wertermittlung von ImmobilienBaupreisindex zur Wertermittlung von Immobilienes beziehen sich auf die Nettoherstellungskosten des Baujahres 2015.
Es ist also noch eine zusätzliche Anpassung von 2015 auf 2010 zu berücksichtigen.
Es wird der Baupreisindexes der Basis 2015 mit dem Anpassungsfaktor 1,1104 multipliziert.

Beispiel:
Normalherstellungskosten zur Basis 2015 = 1000€
Baupreisindex Februar 2020 bei der Basis von 2015 = 117,2%
Anpassungsfaktor = 1,1104

1000€ * 117,2% * 1,1104 = 1.301,39€

Die Restnutzungsdauer in der Wertermittlung von Immobilien

sanierter Wohnblock mit modifizierter Restnutzungsdauer.sanierter Wohnblock mit modifizierter Restnutzungsdauer.

Für die Bewertung eines Grundstücks ist die Restnutzungsdauer (RND) ein maßgeblicher Faktor zur Bestimmung des Immobilienwertes in Gutachten.

Der Ablauf:

Zuerst muss der Sachverständige die Gesamtnutzungsdauer (GND) des Bewertungsobjektes ermitteln. Je nach Art und Standardstufe des Objektes sind unterschiedliche GND möglich. Z.B.: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Doppelhäuser, Reihenhaus von 60 bis 80 Jahren.

Aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Objektes wird die „vorläufige Restnutzungsdauer“ ermittelt. In der Praxis werden aber ältere Gebäude saniert und modernisiert (Fassade, Dach, Heizung, Fenster). Dadurch wird das Wertermittungsobjekt „verjüngt“.

Der Gutachter ermittelt nach einem Rasterverfahren den Grad der Modernisierungen. Dieses Ergebnis wird zu der „vorläufigen Restnutzungsdauer“ hinzu addiert. Das Ergebnis wird als „modifizierte Restnutzungsdauer“ in der Verkehrswertermittlung weiter verwendet.

Der Energieausweis!

Was ist ein Energieausweis überhaupt?
Der Energieausweis ist ein Steckbrief für Wohngebäude. Denn er vermittelt mit verschiedenen Kennziffern ein Bild von der Energieeffizienz eines Hauses. Zu dem Dokument gehören auch Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung. Hier lesen Sie, was alles im Energieausweis steht.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?
Nicht alle Hausbesitzer sind automatisch verpflichtet, sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Auch wenn manche Anbieter das behaupten. Wer zum Beispiel in seinem eigenen, längst fertiggestellten Haus wohnt, braucht ihn nicht.

Anders schaut es aus, wenn Sie eine neue Immobilie bauen. Dann müssen Sie sich tatsächlich immer einen Energieausweis ausstellen lassen. Auch als Eigentümer von Bestandsimmobilien benötigen Sie ein solches Dokument, sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten oder verkaufen möchten. Denn Käufer oder Neu-Mieter haben ein Recht darauf, sich vor ihrer Entscheidung Informationen über die Energieeffizienz ihres neuen Heims vorlegen zu lassen.

Energieausweis DarstellungEnergieausweis Darstellung

Einen Energieausweis müssen Sie auch dann haben, wenn Sie Ihr Gebäude umfassend sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) durchführen lassen.

Mehr Details, wer einen Energieausweis braucht und was der Eigenheimbesitzer dabei beachten muss, haben wir für Sie in einem Extra-Artikel zusammengetragen.

Welche Arten von Energieausweis gibt es?
Es gibt grundsätzlich Bedarfs- und Verbrauchsausweise. Diese beiden Varianten führen allerdings häufig zu unterschiedlichen Einschätzungen über den Energiestandard. Das liegt daran, dass die notwendigen Daten auf unterschiedlichen Wegen erhoben oder berechnet werden. Bedarfsausweise sind meistens teurer als Verbrauchsausweise, haben aber auch mehr Aussagekraft. In der Regel sind alle Arten von Energieausweisen 10 Jahre lang gültig.

Ende Teil 2, Quelle: Verbraucherzentrale.de

Bodenwertermittlung

Aufteilung eines GrundstückesAufteilung eines Grundstückes- Berücksichtigung von Form, Größe und Gestallt des Grundstücks

- Bei ungewöhnlich großen, kleinen oder tiefen Grundstücken ist eine Anpassung des Bodenrichtwertes erforderlich.

- Grundstücke die auffallend tief geschnitten sind dürfen nicht in voller Größe als Bauland berechnet werden.
- Es erfolgt eine Abstufung in Vorderland als normales Bauland.
- Hinterland mit preislichen Abstufungen
- Sollte das Hinterland keine Baulandqualität besitzen, so wie ein typisches Gartenland, dann sind für diesen Bereich etwa 10% - 15% des Baulandpreises zu berechnen
Quellangabe: Metzger Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

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